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        2. 開發間接費用包括哪些(開發間接費用明細科目)

          知識必備 2021-10-30 11:59:34 43 瀏覽
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          房地產開發企業開發項目所發生的“開發間接費”,在列支與歸集中一直是企業與稅務部門都關注的焦點

          由于“開發間接費”與“管理費用、銷售費用、財務費用”存在歸集口徑與扣除標準的差異,也導致了在項目實操層面認為控制的因素較大

          “開發間接費”像一個可以包羅萬象的收納箱,貌似所有的成本費用都可以在它這里被消化吸收

          但作為開發成本的明細科目,由于其土地增值稅清算時可以享受加計扣除的優惠政策,因此一般也就成為稅務機關關注的重點

          本文將詳細闡釋這一點

          01

          什么是開發間接費

          開發間接費:是指企業為直接組織和管理開發項目所發生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出

          主要包括:

          管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等

          在實操中經常會與管理費用相混,也有的企業按項目部發生的管理費用計入開發間接費,公司總部發生的管理費用計入期間費用的標準來劃分

          但總的來說并不算十分嚴謹!

          02

          開發間接費與銷管財三費的區別

          關于開發間接費與銷售費用、管理費用、財務費用等的區別,總結概括下主要包括以下幾點

          (1)“開發間接費用”屬于 “成本”,并在成本科目中列支,土增清算中可以享受20%的加計扣除

          (2)“銷售費用、管理費用、財務費用”屬于 “費用”, 在費用科目中列支,土增清算中不能享受20%的加計扣除

          (3)“銷售費用、管理費用”在土地增值稅清算中,不得超過總成本的5%以內計算扣除

          (4)“財務費用”中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除

          但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額

          03

          關于開發間接費與管理費的誤區

          對于兩者的誤區主要來自于劃分依據以及列支歸集科目上

          開發間接費固然可以在土地增值稅抵扣中享有20%的加計扣除

          但是在所得稅預繳方面并不占優勢,管理費用屬于即期費用,可以降低當期所得稅的預繳金額

          所以對于開發間接費與管理費的誤區主要存在以下兩個方面

          一、為土增加計扣除,不加區分的計入開發間接費中

          在很多項目中,實操中存在不少項目人員,為了享受更多加計扣除的優惠,將開發間接費與管理費不加區分的全部計入開發間接費科目中

          享受加計扣除的優惠政策,認為對最終的項目清算有利,人為有意地將費用更多的計入開發間接費,即將費用轉移到成本中去

          如果能夠將開發間接費與管理費通過合理的方式區分,且盡量列支和歸集到開發間接費中固然是不錯的稅籌手段

          但是不如不加區分的操作,也同樣會被稅務局認定為不合理

          二、為減少當期所得稅的預繳金額,不加區分的均計入管理費用中

          由于地產企業在預收階段,需要根據預計毛利率預繳企業所得稅,但由于企業當期的費用金額較小

          企業又不愿意按規定的可以扣除的費用預繳企業所得稅,隨意的將應計入開發間接費的費用計入管理費用中去

          這點跟誤區一是兩個極端,所犯的問題都是為了達到某種目標,對開發間接費和管理費不加區分

          而在實操層面中并不可行!

          其實,以上操作誤區,都存在涉稅風險,而問題的關鍵還是在于將開發間接費與管理費用加以區分,提供合理的劃分依據。

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